本报讯（记者 原梓峰）9月1日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局联合下发通知，北京从即日起实施三部委发布的首套房认定标准，即在全市范围内执行“认房不认贷”。

　　通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　该通知自印发之日起施行，原有政策与该通知不一致的，以该通知为准。

　　北京“认房不认贷”的消息备受关注，市场主体反应热烈。租住在丰台六里桥附近的潘先生，2016年与家人来到北京，在北京工作满5年后，潘先生有了在京购房资格，便考虑在北京买一套小两居。

　　在看过几套房后，丰台链家珠江御景店经纪人李杰为他算了一笔账：潘先生之前在老家买房时有购房贷款记录，在北京买房属于二套，看中的小两居总价在300万左右，首付比例60%，在180万左右。这笔钱对潘先生来说压力很大，需要向亲友筹措，所以陆陆续续看了一年多的房子，一直没有下定决心购买。

　　9月1日北京“认房不认贷”新政发布后，潘先生当晚就联系到李杰了解政策。确认自己“二套变首套”，首付可以降到100万以下后，他立即约了第二天一早看房，并在当天签约购买了一套总价260万的两居室。“一直期待着政策出来，现在终于在北京有了属于自己的家。”潘先生说。

　　“平时一周线上咨询量在15个左右，现在一个周末就接到了30多个咨询。之前一周差不多四组看房，现在差不多每天都有看房的。”经纪人李杰告诉记者，新政发布后自己忙了起来，咨询量和带看量均有显著提升。

　　专家解读

　　“认房不认贷”是什么？

　　“认房”或“认贷”本质是对二套住房的评定标准，与首付比例和房贷利率直接相关。“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在本市名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。

　　此前，北京执行的是“认房又认贷”政策。本次调整后，家庭名下本市无房的前提下，不再关注全国范围内是否有贷款记录，均可算为首套购房，享受首套利率及贷款成数。

　　“认房不认贷”利好哪些人？

　　“认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在旧标准下，被认定为二套住房，必须支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，难以获得信贷支持。新政后，此类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持。改善型群体方面，利好买一卖一改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于存在贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强，无法置换心仪住房。但新政下，同类情况群体可被认定为首套购房者，能够得到信贷支持，置换心仪住房。

　　“认房不认贷”利好程度如何？

　　“认房不认贷”的利好主要体现在两方面。一是较为直接的信贷成数提升；二是较为间接的信贷利率下降。

　　举例而言，针对600万价格的住房，首付门槛可从480万降至240万，降低了购房者的首付压力；同时，如果按等额本息、贷款25年计算，每100万元总还款额减少87391元。

　　“认房不认贷”为什么会调整？

　　在房地产发展上一阶段，由于城镇化速度快、新建住宅供给少，北京市存在房价快速上涨的巨大压力。在这一阶段，“认房又认贷”作为抑制投机性购房的调控工具具有现实意义。

　　当前，受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响，当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求；与此同时，曾在家乡有过置业行为的新市民群体也受到“误伤”。新政能够更好适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

　　“认房不认贷”对后续市场影响如何？

　　北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。此次政策调优是针对新市民和买一卖一群体的购房条件优化，就北京市实际而言信贷条件与政策环境仍然总体稳定。随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，进而促成市场稳步回暖。　　　　　　   

　　（北京链家研究院院长 高原）